'과대홍보 아웃' 서울시, 정비사업 시공자 선정기준 대폭 강화

압구정3 조감도 <사진=서울시>

결정된 정비계획 범위 내에서 ‘대안설계’ 제시해야… 용적률‧최고높이는 변경 불허

서울시가 ‘정비사업 시공자에 선정만 되면 된다’는 식의 무분별하고 무책임한 입찰 참여에 제동을 건다. 

앞으로는 시공자로 선정되기 위해 과도하게 부풀려진 대안설계를 제시하거나 과대홍보한 업체는 입찰 참가가 무효 처리될 수 있다.

서울시는 시공자 선정시기가 앞당겨짐에 따라 공정하고 투명한 시공자 선정을 지원하기 위해 ‘서울특별시 공공지원 정비사업 시공자 선정기준’을 전면 개정한다고 8일(금) 밝혔다.

시는 정비사업의 신속하고 원활한 추진을 돕기 위해 올해 3월 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」 개정을 추진, 시공자 선정시기가 사업시행계획인가 후에서 ‘조합설립인가 후’로 앞당겨졌다.

구체적인 건축계획 등이 없는 사업 초기에 시공자를 선정하게 되면서 공사비 깜깜이 증액, 무분별한 대안설계 제시 등의 부작용을 줄이고자 서울시는 각 분야의 전문가로 꾸려진 T/F(전담반)을 구성, 기존 시공자 선정 관련 입찰방식․과정의 보완점 등 논의를 거쳐 이번 개정(안)을 마련했다.

개정(안)에는 ▴기존 내역입찰 외 ‘총액입찰’ 추가 ▴대안설계 등의 범위는 ‘정비계획 범위 내’로 한정 ▴합동홍보설명회 및 공동홍보공간 외 개별홍보 금지 ▴대안설계 범위 또는 개별홍보 금지 위반 시 해당 업체 입찰 무효 ▴공공 사전검토 및 관리․감독 강화 ▴공동주택 성능요구 및 공사비 검증 의무화 등이 담겼다.

먼저 조합(원)이 사업구역의 여건에 맞게 입찰방식을 선택할 수 있도록 기존에 ‘내역입찰’만 가능했던 방식에서 ‘총액입찰’도 가능하도록 개선했다. 

입찰참여자가 공사비의 총액만을 기재한 ‘공사비총괄내역서’를 제출하는 ‘총액입찰’을 통해 시공자 선정의 신속, 간소화를 기대할 수 있게 된다.

시는 또 시공자 선정 이후 과도한 공사비 증액, 이로 인한 조합-시공자 간 분쟁을 예방하기 위해 최초 사업시행계획인가 시점에서 공사비를 의무적으로 검증하도록 명시했으며 모든 입찰에서 작성되는 설계도면은 ‘기본설계도면 수준’을 유지토록 해 불명확한 설계도서로 인한 공사비 깜깜이 증액 등을 막는다는 방침이다. 

다음으로 정비계획만 있고 건축계획은 확정되지 않은 상황에서 시공자를 선정하게 되면서 입찰참여자가 무분별하게 대안설계를 제시하지 못하도록 기존에는 사업시행계획의 경미한 변경을 인정했던 대안설계 범위를 ‘정비계획 범위 내’로 한정키로 했다.

여기서 ‘정비계획’이라 함은 「도시 및 주거환경정비법」 제16조에 따라 결정․고시된 정비계획을 말하며 ‘대안설계’란 정비계획의 범위 내에서 창의적인 건축디자인과 혁신 기술 등을 포함하여 제안하는 설계안을 의미한다.

이에 따라 앞으로는 ‘정비계획 범위’ 안에서만 대안설계를 제시할 수 있으며, 용적률을 10% 미만 범위에서 확대하거나 최고 높이를 변경하는 경미한 정비계획 변경도 허용되지 않는다.

또 일명 ‘OS(Outsourcing)요원’을 이용한 과열․과대 홍보 등을 근절하기 위해 합동홍보설명회, 공동홍보공간 이외에 입찰참여자의 개별적인 홍보 등도 금지된다.

다만 조합은 입찰참여자(총회의 상정이 결정된 건설업자 등)의 합동홍보설명회를 2회 이상 개최하고 개최 7일 전까지 일시․장소를 조합원에게 통지해야 하며, 최초 합동홍보설명회를 개최한 뒤에는 공동홍보공간 1개소를 제공하거나 지정할 수 있다.

그 밖에 개별 홍보나 물품, 금품, 재산상의 이익 등 제공은 모두 엄격히 금지된다. 

시공자 선정과정에서 시장 또는 공공지원자(구청장)의 사전검토 및 관리․감독 권한을 강화하고, 만일 입찰참여자가 정비계획의 범위를 벗어난 설계를 제안하거나 홍보 규정 등 기준을 위반할 경우에는 해당 입찰을 무효로 한다.

공공지원자로부터 사전에 시공자 선정계획․입찰공고․총회 상정자료 등을 의무적으로 검토받아야 하며, 조합은 사전검토 결과를 반영하여 입찰을 진행해야 한다.

입찰참여자가 정비계획을 위반한 설계를 제안하거나 개별 홍보, 사은품 제공 등의 행위가 적발된 경우에는 해당 입찰은 무효로 본다고 규정했으며, 시공자 선정기준 등 위반이 인정되면 전문가로 구성된 점검반이 정비사업 현장조사를 진행하여 위법사항 시정 요구 등 필요한 조치를 할 수 있도록 명문화했다. 

한편 서울시는 공동주택 품질 향상을 위해 조합(원)이 원하는 공동주택 성능을 제시하거나 건설공사에 대한 전문성 등을 확보할 수 있도록 정비사업 건설사업관리 자문, 공동주택성능요구서 의무 제출 등 제도를 도입한다.

최근 문제가 된 공사 중 철근 누락, 입주 후 층간소음, 누수 등을 막고 조합(원)이 원하는 품질과 성능을 확보할 수 있도록 현장설명회 개최 시 ‘공동주택성능요구서’를 의무적으로 제시토록 했다.

또 건설공사에 전문성이 부족한 조합이 정비사업을 원활하게 추진할 수 있도록 건설엔지니어링사업자로부터 설계의 경제성 검토, 입찰관리, 계약관리, 시공관리 등 건설사업관리 업무를 자문받을 수 있도록 규정했다. 

이번 개정안은 행정예고 기간을 거쳐 규제개혁위원회 심의 및 중요문서 심사 후 최종 확정·고시될 예정이며, 10.4.(수)까지 개정에 대한 의견을 제출할 수 있다.

의견서 제출과 관련해 자세한 내용은 서울특별시 홈페이지(공고 → 고시․공고)에 게재된 ‘서울특별시 공공지원 정비사업 시공자 선정기준 개정(안) 행정예고’를 통해 확인할 수 있다. 

한병용 서울시 주택정책실장은 “정비사업 추진에 가장 큰 영향을 미치는 ‘시공자 선정’ 중 갈등이나 분쟁이 발생하면 모든 피해는 선량한 조합원과 주민에게 돌아가므로 공정한 선정과정을 보장하는 것이 매우 중요하다”며 “주민의 재산권을 보호하고, 고품질 주택을 신속하게 공급해 나가기 위해 공정하고 투명한 시공자 선정문화를 정착시켜 나갈 것”이라고 말했다.

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