서울시, 고도지구 50년 만에 전면 개편

지난해 6월 30일 북한산 고도지구 현황 설명 중인 오세훈 시장

재정비안 도시계획위원회 수정 가결

남산, 북한산, 구기 등 노후주거 개선

경복궁 주변 등 추가 높이 기준 완화

서울시는 17일 제1차 도시계획위원회를 개최하고 고도지구 등 전면 개편을 위한 용도지구(고도지구, 특화경관지구) 결정 변경안을 수정가결했다고 18일 밝혔다.

그동안 규제로 인식되어 온 고도지구를 일률적 규제에서 시민이 공감할 수 있는 합리적 관리로 전환하고자 지난 6월 ‘신(新) 고도지구 구상(안)’을 발표, 7월부터 12월까지 주민 및 시의회 의견을 적극 수렴한 바 있다.

서울시는 1972년 남산 성곽길 일대에 고도지구를 최초 지정한 이래 남산, 북한산, 경복궁 등 주요 산이나 주요 시설물 주변을 고도지구로 지정·관리해 왔다.

고도지구는 도시경관 보호 및 과밀방지를 위하여 건축물 높이의 최고한도를 정하는 도시관리계획으로, 서울시는 주요산과 주요시설물 등 경관 보호를 위해 고도지구 8개소(9.23㎢)를 지정·관리 중이다.

지정 당시 필요성은 명확했지만, 제도가 장기화되면서 일부 문제도 발생했다. 높이 규제를 중복 적용받는 지역이 생기거나, 주거환경 개선이 어려워지면서 주변지역과의 개발격차가 심화된 경우가 대표적이다.

이에 서울시는 ‘신(新) 고도지구 구상(안)’을 통해 남산·경복궁 등과 같이 경관관리가 중요한 지역은 제대로 관리하는 한편, 규제를 전체적으로 재정비하면서 실효성이 적은 지역은 과감히 해제하겠다는 방침을 밝힌 바 있다.

이번 위원회 심의 안건은 지난해 발표한 구상안에서 더 나아가 경관을 보호할 수 있는 범위 내에서 높이를 추가 완화한다는 내용이 담겼다. 시는 고도지구로 인해 노후 주거환경으로 불편을 감수해 왔던 지역 주민들의 여론을 적극 수렴했다는 설명이다.

주요 산과 시설물 등의 경관을 보호하면서 고도지구 내외 개발격차 및 노후된 주거환경 악화 등 부영향을 고려하여 추가 높이관리 방안을 마련했다.

지역별로 살펴보면 ‘남산 주변 고도지구’는 당초 지형적 특성으로 높이가 완화가 어려웠던 다산동, 회현동, 이태원동 등 일부 지역에 높이를 12m→16m로 추가 완화하였으며, ‘구기평창 고도지구’는 당초 높이 20m를 적용토록 했던 것을 24m로 추가 완화했다.

‘경복궁 고도지구’는 당초 높이는 유지하는 것으로 계획되었으나, 지형적 여건을 고려하여 1977년 고도지구 최초 지정 이후 처음으로 서촌 지역 일부를 20→24m로 완화하고, 16m→18m로 변경했다.

한편 ‘북한산 주변 고도지구’에만 적용되었던 경관관리 가이드라인을 노후 주거지 개선을 위해 남산 고도지구와  구기평창 고도지구에도 추가 적용하기로 했다. 

가이드라인은 정비사업 등 추진 시 디테일한 시뮬레이션을 통한 경관 평가로 높이를 45m까지 완화 가능하다는 내용을 담고 있다. 이에 향후 정비사업 추진 시 고도지구 내 유연한 높이관리가 가능해질 것으로 기대된다.

‘남산 주변 고도지구’는 서울시 주요 경관임을 고려하여 남산의 남측 지역은 정비사업 등 추진 시 소월로 도로면 이하 범위 내에서, 북측 지역에서는 정비사업 등 추진 시 역세권 내 위치한 경우, ‘경관관리 가이드라인’에 따라 시(市) 도시계획위원회의 심의 등을 거쳐 최고 45m까지 높이 완화가 가능하다. 

‘북한산 주변 고도지구’에서도 주민공람 당시 정비사업 등 추진 시 높이 45m까지 완화 가능토록 한 것을 지역 여건을 고려, 역세권에서 정비사업 등 추진 시 평균 45m까지 완화할 수 있도록 완화 내용을 추가하였고, 28m 이하 지역에서만 적용가능토록 한 것을 20m 이하 지역에서도 적용할 수 있도록 변경하였다.

그리고 ‘구기·평창 고도지구’에서도 경관관리 가이드라인에 따라 시(市) 도시계획위원회 심의를 통해 최고 45m까지 높이 완화가 가능하도록 내용이 신설됐다.

관리의 필요성이 없거나, 실효성이 없는 지역은 고도지구에서 해제 또는 범위를 조정하여 총 8개소(9.23㎢)를 6개소(7.06㎢)로 정비한다. 경관보호 대상이나 목적이 불분명한 ‘오류, 법원단지 주변 고도지구’는 해제하고 지역특성에 맞는 도시관리계획으로 관리한다.

구로구 ‘오류 고도지구’는 서울시 경계부의 도시확장(연담화) 방지를 위해 1990년 지정되었으나, 부천지역은 해제되어 개발이 가속화되는 등 지정목적이 상실되어 금회 고도지구 해제를 통해 ‘온수역 일대 지구단위계획’으로 관리하여 산업 경쟁력을 강화될 예정이다.

서초구 ‘법원단지 주변 고도지구’는 대법원 등 유사시설에 대한 도시관리의 일관성 및 균형개발을 위한 토지이용 효율성을 고려하여 고도지구를 해제하고 ‘서초로 지구단위계획’으로 관리하여 도심기능을 활성화 한다.

아울러, 자연경관지구(3층 12m이하), 제1종일반주거지역(4층이하), 공원 등이 고도지구와 중복으로 결정되어 있어 규제 실효성이 없는 지역(1.97㎢)은 고도지구를 해제하여 규제를 단순화 한다. 

다만 ‘국회의사당 주변 고도지구’는 주요 시설물 경관보호 범위 내에서 지역의 불편사항 등을 해소하기 위하여 높이기준을 기존 75, 120, 170m에서 90, 120, 170m로 추가 완화하는 방안을 마련하였으나, 추후 관계기관과의 충분한 협의를 거쳐 결정하는 것으로 정해졌다.

이번 심의결과에 따라 여러 여건 변화와 시민 의견을 종합적으로 반영한 합리적인 신(新)고도지구 재정비안이 실현되면서 불편했던 노후 주거환경을 개선할 수 있을 것으로 전망된다.

서울시는 금번 도시계획위원회 심의에서 수정가결된 고도지구 등에 대한 재열람공고 및 관련부서 협의를 2월 중으로 실시하고 상반기 내 결정한다고 밝혔다.

조남준 서울시 도시공간본부장은 “그동안 규제로 인식되었던 고도지구에 대한 전면 개편으로 노후주거환경을 개선을 통한 도심내 도시공간 대전환의 시작점이 될 수 있을 것으로 기대된다”고 밝혔다.

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