나진감정지구 도시개발추진위, "5백억 원 이상 비용 지출, 공영개발 시 행정심판청구와 민형사 소송으로 정상적인 사업진행 불가능" 주장

김포 장기감정지구와 함께 나진감정지구 토지주들도 공영개발에 반대하는 목소리를 내기 시작했다. 그동안 해당 지역의 토지주와 주민들을 중심으로 개발사업을 준비해 왔는데 공영개발 움직임이 가시화 되자 실력행사에 나설 조짐이다.

나진감정지구 도시개발사업 추진위원회는 26일 '공영개발계획에 따른 호소문'을 발표하고 "김포도시관리공사는 김포시장의 지시로 공영개발(민관합동)신규사업 기본구상 및 타당성검토 용역을 확정된 지역 없이 김포시 전역을 검토대상으로 진행할 것이라고 하였으나 나진감정지구, 장기감정지구, 테크노밸리 3곳을 이미 확정하여  2024년 8월 2일 KG엔지니어링 건축사무소에서 용역 진행중임을 확인하였고 토지주, 시의회, 지역언론도 이미 위 사실을 인지하고 있는 상황"이라며 "2017년부터 2024년 11까지 김포나진감정지구 도시개발사업 진행과정과 민간개발로 추진해야 할 사유를 소상히 알려 드린다. 나진감정지구 공영개발 추진이 얼마나 무리하고 잘못된 것인지 호소한다"고 했다.

○ 사업의 추진경위

김포나진감정지구 도시개발사업은 2017년 1월부터 환지방식 민간 주도의 도시개발사업을 추진하기 위해 토지주들의 적극적 성원을 바탕으로 추진위원회 구성과 동의서 징구를 시작하였습니다. 김포시는 감정지구 추진위에게 도시기본계획 시가화 예정용지 물량 배정을 받기 위해 구역지정 사업제안을 신청하라는 요구에 따라 2021년 02월 24일 토지주들의 동의를 받아 면적 307,892㎡의 감정6지구 구역계를 설정했고 도시개발구역지정 제안서를 제출하였습니다.

김포시는 2035김포도시기본계획(2022년 2월 7일)을 확정·공고하여 나진감정지구에 인구 물량을 배정하였고 도시계획과와 지속적으로 협의하는 과정에서 당초 감정6지구 구역경계를 나진마을까지 구역확장(면적575,419㎡) 요구로 2022년 2월 8일 2차 제안을 하였습니다.

2022년 3월 16일 당 추진위원회는 법적 동의율[면적2/3_(69.4%), 토지소유자1/2_(56.2%) 동의) 이상을 확보하여 제3차 사업제안서를 제출하였고 2022년 4월 1일부터 관련기관 30여 곳 협의를 진행하여 부서의견에 대한 조치계획서도 작성 완료하였습니다.

5차례의 수정 보완을 통하여 최종적으로 2023년 9월 14일(5차) 사업제안 후 32곳의 관련부서 협의를 끝낸 상태였으며 협의내용에 따른 조치계획서 제출 후 2024년 6월내에 추진위원회 및 토지주, 시행사는 나진감정지구 도시개발사업의 수용통보를 받을 수 있을 것으로 당연하게 생각했습니다.

그러나 '새로운 현안인 지하철 5호선 김포 검단연장 계획이 확정되어 신설노선 계획 등을 반영하는 김포시 종합발전계획과 이를 뒷받침하는 기반시설 계획 등이 필요하여 새로운 검토와 공공복리 증진을 위한 충분한 숙의 과정이 필요하다'는 김포시 입장의 통보로 인해 인근 장기감정지구 사업지 등과 함께 일괄로 취하를 요청 이에 불응할 경우 위와 같은 사유로 반려통보 할 수밖에 없다고 하여 2024년 5월 23일 김포시 행정에 적극 협조하는 차원에서 불가피하게 자진취하, 향후 김포시 신설 지하철 노선 등에 대한 전반적인 기본계획 수립이 되면 이에 맞추어 사업제안을 다시 할 예정이였고 추진위원회에서는 2024년 10월 30일 제6차 사업제안을 다시하여 김포 도시계획과의 처리 결과를 기다리는 중에 있습니다.

○김병수 김포시장의 업무추진 활동백서 공포

2022년 06월 01일 치러진 제8회 전국동시지방선거에서 김병수 김포시장으로 선출되었고 2022년 07월 29일 김포시장은 민선8기 인수위원회 향후 업무진행 활용할 활동백서에 김포시 감정동 160번지 일원에 575,419㎡(환지방식) 8,384세대 / 22,138인 규모로 나진감정지구를 토지주 중심의 민간주도 도시개발사업을 임기 내 추진하겠다고 “공약사항”으로 선정하였습니다.

추진방법 및 일정으로 주민제안접수(‘22.03.16)→구역지정 및 개발계획 수립 고시(’23.06월)→시행자 지정(‘24.01월)→실시계획인가 고시(’24.12월)→환지계획 인가(‘25.07월)→환지처분(도시개발준공)(’30.03월) 시행하는 세부이행 계획에 따라 당 추진위에서는 시장의 업무추진 활동백서를 믿고 2022년 03월 16일에 제3차 사업제안 신청하여 관련부서 30곳 협의진행과 2023년 09월 14일(5차)_관련부서 32곳 인허가 협의를 진행하였습니다.

김포시의회 도시환경위원회 행정사무감사 : 도시주택국(도시계획과외 6개부서) 자료에도 위 사실들이 명명백백하게 기록되어 있습니다. [2023년도, 2024년도]

도시개발사업은 막대한 비용이 투입되는 사업으로 토지주가 중심이 되는 당 추진위원회에서는 김포시장의 업무추진 활동백서를 전적으로 믿고 시행사인 디에스디삼호(주)에게 자금 투입을 요청하였으며 이에 시행사는 김포시장이 51만 김포시민 및 토지주에게 약속한 나진감정지구 민간도시개발사업에 대한 업무추진 활동백서를 김포시장이 충실히 시정에 반영하리라 믿고 2024년 10월 현재까지 5백억원 이상의 자금이 투입 되었습니다.

○행정심판의 청구

2023.9월14사업제안 이후 60일 이내 김포시 수용통보 여부에 대한 답변이 없는 관계로 토지소유자 이웅구 외 22명이 행정심판을 2024년 04월 23일 청구하여 진행중에 있었던 사항도 귀 시가 부담을 갖는 관계로 토지주 철회동의서 첨부하여 청구를 취하 하였고 또한 2024년 03월 11일 나진감정지구 토지소유자 및 주민들은 952인의 서명을 받아 주민제안 수용통보를 조속한 처리 요청 및 공영개발의 설이 난무하여 시장의 답변을 요구하는 주민탄원서를 제출하였으나 김포시의 답변은 김포시의 체계적인 도시개발 및 도시환경조성, 공공복리의 증진 등 여러 사항을 면밀히 검토하여 수용여부를 결정할 것이라는 형식적인 회신만을 받았으며 시장님 면담 요청을 수차례 하였으나 끝내 이루어지지 않았습니다. 

○김포도시관리공사의 신규사업 기본구상 및 타당성검토 용역

2024년 06월 19일 갑자기 김포도시관리공사가 당 사업지를 포함한 주변지역을 공영개발 사업추진 목적으로 신규사업 기본구상 및 타당성 검토용역을 공고 2024년 08월 02일 KG엔지니어링과 용역 계약하고 공공주도개발 명분을 만들기 위하여 당 사업지와 장기감정지구, 테크노밸리 등을 대상으로 타당성 용역을 진행중임을 확인했습니다.

○나진감정지구 공영개발에 대한 문제점

■ 공공성의 상실

공공성이란 다양한 이해관계자의 합의가 전제되어야 하고 토지수용권을 담보하는 만큼 토지주들 및 이해관계자들에 부당함이 발생해서는 안되고 과정 전반에 걸쳐 투명한 법규를 토대로 추진하여야 하나 토지주들, 추진위원회, 시행사의 어떠한 의견 청취 없이 진행하여 공정성문제로 법적 책임을 면할 길이 없으며 공공성의 상실로 인하여 공공개발의 명분이 없다고 할 것입니다.

■ 신뢰보호의 원칙위배

2022년 당선된 김포시장의 공식 공약을 신뢰하고 기초하여 사업제안 하였고 김포시의 의견을 반영하여 진행 하였으나 어떠한 공식적인 발표도 없이 나감정지구를 관 주도 공영개발로 계획하여 진행 한다면 심각한 신뢰보호의 원칙에 반하는 행위로서 위법하다고 판단되며 국가배상법 제2조에 손해배상을 청구 할 것입니다.

■ 이익형량의 위법한 행정절차

김포시와 나진감정지구추진위의 기본권의 법익을 비교 판단해볼 때 김포시의 행정 계획을 입안 결정 함에 있어 이익형량을 전혀 행하지 아니하거나 이익형량의 고려 대상에 마땅히 포함시켜야 할 사항을 즉 나진감정지구 토지주 및 추진위회 및 시행사의 의견 청취없이 이미 공영개발로 확정한 상태로 진행한다는 것은 정당성과 객관성이 결여된 이익형량에 하자가 있는 위법한 행정계획의 결정에 해당 될 것입니다.

■도시관리공사의 민관합동 도시개발에 대한 문제점

①김포도시관리공사에서 공영개발(민관합동)로 사업추진중인 곳이 6곳으로 김포한강시네폴리스, 풍무역세권, 감정4지구, 걸포4지구, 고촌 전호 공공지원민간임대지금까지도 준공이 완료된 사업지가 없을 뿐더러 사업 시작일로부터 평균 11년 이상 장시간에 걸쳐 발이 묶인 토지주 및 지역주민들만 고통 받고 있음을 누구나 알고 있습니다. 

전국적으로 공영개발(민관합동)로 추진되었음에도 자금조달의 어려움이나 사업지연 없이 완료된 사례를 찾아보기 어렵습니다.

더구나 최근 지역 사례로 김포 사우북변지구(사우동 188-2번지 일원) 19,469㎡에 대해 2488억을 들여 공동주택 약 700세대를 민관합동 도시개발사업을 진행하려 하였으나 분양가상한제를 적용받는 사업지 특성상 2023년 기준 수익성이 약 210억원 손실이 예측되어 민관합동개발의 사업방식이 전면 철회되었고 공사의 지분을 전부 민간사업자에게 양도하게 되어 결국 북변지구 토지주들의 토지만 강제 수용당한 사례로 남아 시간과 돈만 날린 실패한 민관합동 도시개발사업으로 김포도시관리공사에서 진행하는 것도 수익성악화로 스스로 포기한 상황에서 신규로 민관합동 도시개발사업을 계획하여 진행하려는 저의는 김포시장의 정치적 자산으로 이용하려 하는 것은 아닌지 의심이 들 수 밖에 없습니다.

■공공이라는 명분으로 시장경제의 침해

김포시 관내에 도시개발사업 방식으로 공급하는 공동주택이 공적인 재화인지 사적인 재화인지 김포시민과 관련 사업지토지주들과의 합의가 당연히 필요 합니다. 또한 김포시 주택공급에 공공이 어느정도 개입할 것인가, 민간의 공급은 어떤것인지 정책의 결정을 통하여 결정하여야 합니다. 단순히 민간사업 방식 이익 실현이 특혜 또는 과도한 이익으로 직결된다는 단순한 사고방식으로 접근하여 민주주의 근간인 자유시장 경제의 논리를 공공이라는 명분으로 침해한다는 것은 공산주의 국가에서 발생 할 수 있는 일이라고 판단합니다. 

공공이 공급하는 공동주택의 택지는 주거 가능한 지역이 아니거나 낙후된 지역, 또는 법으로 개발이 제한된 구역으로 공공이 아니면 인허가 진행을 할 수 없는 곳을 생활이 가능한 택지로 조성하여 공급하는 것이며 민간사업으로 개발이 될 예정이거나 개발계획을 진행 중인 토지가 대상이 아닙니다. 서울시의 경우 민간이 개발 할 수 없는 그린벨트 지역을 풀어 공급한 것이 좋은 사례입니다. 

최근 정부 주도하에 김포시에 한강2기신도시 46,000호 공급계획을 발표하고 확정하여 진행하고 있는데 국내 신도시 규모로 분당보다도 크고 동탄보다 작은 국내 2번째 규모의 엄청난 규모의 신도시를 계획하여 진행 중에 있습니다. 주택공급을 공공이 어느정도 개입하는 것이 부동산가격의 안정에 바람직하나 김포시는 한강2기신도시 및 김포시 6곳을 민관합동도시개발사업으로 공공의 아파트 공급이 타도시에 비하여 과도하게 많습니다. 분양가격(분양가 상한제) 경쟁력 우위에 있는 공공의 과도한 공급은 김포시 민간사업자들에게는 사업을 지연하거나 포기 할 수 밖에 없는 상황으로 가고 있는 것이 현실입니다.

이러한 상황에서 민간이 주도하는 나진감정지구를 공영개발 추진한다는 것은 모든 개발사업을 관이 주도 하겠다는 공산주의적 발생입니다.

■나진 감정지구 지목별 시세 감정가격표

표와 같이 나진감정지구 지목별 시세 토지감정 가격이 평가 되었습니다. 나진감정지구 전체면적 중 49.2%에 해당하는 답은 평당 163만원 최저 가격은 평당 55만원이며, 19.8%에 해당하는 전은 평당 243만원 최저 가격은 평당 55만원입니다. 시행사의 평균 매입 제시가격은 5백만원이며 향후 토지 매입비가 더 올라 갈 수도 있습니다. 도시관리공사에서 공공으로 개발 진행시 위 표의 가격으로 산정하여  보상 할 것이고 최종적으로 토지보상 가격에 이의 제기 한다고 하여도 통상적으로 보상가격의 20%를 초과하여 보상하지는 않을 것입니다.

또한 나진감정지구 토지주를 중심으로 진행하는 환지방식의 도시개발사업입니다. 환지방식으로 도시개발사업이 시행되어 사업이 준공 시 취득할 환지에 상당하는 금액과 김포시가 추진하는 수용방식으로 도시개발 사업이 시행되어 보상받게 되는 금액 중 어느 것이 크겠습니까? 발생될 손해액은 결국 손해배상청구가 될 것입니다.

■막대한 매몰비용 발생으로 인한 손해배상청구

당 추진위원회 및 토지주, 시행사는 본 건 도시개발사업의 시행을 위해 5백억원 이상 비용을 지출하였음에도 공영개발 강행 시 막대한 매몰비용이 발생 될 것이고 구역지정 및 개발계획의 제안 과정에서 개발계획 수립 등을 위해 투입한 용역비용 등도 회수 할 수 있는 방법이 없게 되는 등 막대한 손해를 입게 되기 때문에 정당성을 갖추었다고 보기 어렵습니다. 따라서 행정심판청구와 더불어 민•형사 소송이 난무하여 정상적인 사업진행이 불가능할 것입니다.

○결론

이 모든 일련의 과정에 김포시장은 업무추진의 활동백서에 나진감정지구를 토지주 중심 민간이 주도하는 도시개발사업을 임기내 추진 한다는 약속을 문서로 발간 하였고 시장의 의지가 문서로 공개된 상황이었습니다. 32곳의 실과에서는 당연히 시장의 시정의 방침에 따라 실과협의를 진행하였고 지금까지 인허가 원만하게 진행되었습니다. 따라서 관련 공무원 및 나진감정지구 토지주, 시행사 누구도 시장이 공영개발을 비밀리에 계획하여 진행할 것이라고 의심하지 않았습니다. 이러한 정황에서 김포시장이 공영개발을 하겠다는 단한마디 공식적인 발표 없이 5호선 광역교통망 등을 반영하는 김포시 종합발전계획과 이를 기반시설 계획 등이 필요하여 인근 장기감정지구 사업지 등과 함께 일괄로 취하를 요청하여 자진 취하하게 만든 것은 토지주들을 농락한 것입니다. 김포시에서 민간개발을 허용하지 않을 방침이었으면 김포시 구역확장 요구 및 실과 협의를 하지 말았어야 합니다.

위와 같은 김포시의 공공개발추진 계획은 결국 시장의 정치적 자산으로 이용하려는 정치적행위로 의심되어 각 언론사에 호소하며 진실을 밝혀 주시기를 바랍니다.

나진감정지구 비상대책위 위원장