서울시, 개발제한구역 풀어 신혼부부에 주택공급... 대상지 11월 발표

어제 정부의 개발제한구역 해제를 통한 주택공급 요청에 서울시가 미래세대를 위한 주택공급 확대에 동참의지를 밝힌 가운데 서울시가 9일 이와 관련한 세부계획을 발표했다.

개발제한구역 일부 해제를 통한 신혼부부 주택공급 확대, 토지거래허가 구역 모니터링, 재개발·재건축 정비사업 속도 향상을 통한 도심 내 아파트 공급 확대, 비아파트 신축매입 확대를 통한 공급 확대 등이 주요 내용이다. 

그동안 서울시는 개발제한구역 해제를 최대한 자제해 왔으나 정부의 요청에 따라 저출생으로 인한 인구감소와 청년세대의 시급한 주택문제 해결 등 미래세대의 주거환경 조성에 힘을 보태기 위해 이와 같은 결정을 내렸다고 덧붙였다. 

개발제한구역 해제지역에 공급될 주택은 서울시에서 추진하고 있는 <신혼 20년 전세자가주택> 등 신혼부부를 위한 주택들이다. 

해제지는 개발제한구역내 관리되지 못한 훼손지 등 보존가치가 상대적으로 낮은 지역을 활용할 계획이다. 개발제한구역 해제 대상지는 정부에서 검토 중인 사항이나 올해 11월 중 대상지가 공개될 수 있을 것으로 보고 있다.

이와 관련 시는 7일 제11차 도시계획위원회를 개최해 ‘서울시 전체 개발제한구역 149.09㎢ 중 23.93㎢ 제외한 125.16㎢를 올해 말까지 한시적으로 토지거래허가구역으로 지정했다. 

기지정(21.29㎢)된 강남구, 서초구 일대와 국토교통부가 금일 지정(2.64㎢)한 송파구 일대는 중복지정 방지를 위해 제외됐다.

이번 주택공급 방안 발표는 구체적인 사업규모나 사업경계 미확정 상태에서 개발이익을 기대한 투기수요가 집중되는 것을 방지하기 위한 선제 대응으로 향후 구체적인 주택공급 대상지 확정시 해제 등의 조치를 시행할 계획이다.

이와 별도로 종전 토지거래 허가구역에 대한 이용실태 조사를 통한 사후관리도 진행한다. 아울러 기개발지 중 투기가 우려되는 지역은 부동산 동향 등 지속적인 모니터링을 실시해 부동산 가격이 안정화되지 않을 경우 토지거래허가구역 지정을 추진한다는 계획이다. 

또한 재개발·재건축 정비사업 속도를 앞당기고 사업 부담을 낮춰 도심 내 아파트 공급을 확대한다. 이와 관련한 정부대책에도 그간 서울시가 건의했거나 선제적으로 추진 중인 내용이 다수 반영될 것으로 보고 있다. 

앞서 서울시는 사업속도 제고(전자의결 활성화, 통합심의 대상확대 등), 공공지원(전문조합관리인 선임, 공사비증액 사전신고, 분쟁사업장 전문가 파견 등), 세제·금융 지원(사업 초기자금 지원), 정비사업 규제완화(임대주택 매입비 현실화, 재건축부담금 완화, 공원녹지 확보기준 완화 등)를 정부에 건의해왔다.

서울시는 정부 대책과 발맞춰 정비사업과 관련된 법·제도가 개정되기 전이라도 시 차원에서 가능한 부분은 조속히 시행해 정비사업 속도를 올려 사업기간을 최대한 단축시킨다는 계획이다. 

먼저 사업속도 제고를 위해 올 하반기에 전자의결방식인 전자투표 조합총회 시범사업을 추진하고, 정비사업 통합심의 대상을 소방·재해평가 분야까지 우선 확대한다.

전자투표(온라인총회 등)는 10개 구역을 대상으로 전자투표 비용 50%를 지원할 예정이다. 전자투표 도입시 현장총회 소집에 따른 비용 및 준비기간이 상당 부분 단축되어, 조합의 신속한 의사결정이 가능할 것으로 기대하고 있다. 

정비사업 통합심의 대상도 확대한다. 기존 도시계획·건축·교통·환경·교육·공원 부문에서 소방(성능설계), 재해영향평가 부문까지 확대하여 사업시행인가 기간을 3개월 추가 단축할 계획이다.

서울시는 또 공공지원을 강화해 공사비 갈등뿐만 아니라 사업 단계별 갈등관리도 확대·강화한다. 조합설립 이후 각종 갈등에 대해선 분석·중재해 조합집행부 공석 등에 따른 문제가 발생하지 않도록 조기에 개입해 원천 차단할 예정이다.

사업단계별 갈등 원인과 내용을 분석·유형화해, 관계 전문가를 조기에 투입, 선량한 조합원의 피해가 발생하지 않도록 지원한다. 이러한 내용을 바탕으로 사업시행인가부터 준공까지 소요기간을 기존 7년에서 4~5년으로 최대 3년을 추가로 단축할 예정이다.

서울시는 또 올해 3월에 발표한 ｢재개발·재건축 정비 사업지원 방안(3.27.)｣을 정상 추진한다.

공시지가를 활용한 ‘사업성 보정계수’를 도입하고, 현재 용적률이 용적률을 초과한 구역 또는 단지의 높은 구역에 대해서는 ‘현황용적률을 인정’ 하는 등 그간 사업이 어려웠던 지역에 대한 사업지원을 강화한다.

또한 종상향에 따른 공공기여를 15%에서 10%로 완화하고 각종 시설을 입체·복합화해 주택용지를 확보하고 분양주택이 늘어날 수 있도록 지원한다.

이를 통해 앞으로 6년간 13만호에 대한 정비사업 기간 단축 등 신속하고 안정적인 주택공급을 위해 총력을 기울인다. 

현재 서울에서 진행 중인 재개발·재건축사업은 415개소(37만호) 중 2년 이내 착공 가능한 관리처분인가된 사업장이 63개소(5.7만호), 5년 이내 착공 가능한 사업시행인가된 사업장이 66개소(4.9만호)다.

서울시는 사업지연 방지를 위해 분쟁신속조정 등 공공관리 강화 및 이주비 등 금융지원을 통해 착공이 지연되지 않도록 철저히 관리할 계획이며 조합설립이 완료된 138개소(15.5만호) 중에서도 이번에 발표된 절차 간소화 및 규제완화로 일부사업장은 신속한 절차추진을 통해 착공가능할 것으로 판단하고 있다. 

이와 별도로 서울시에서 적극 추진하고 있는 모아타운, 모아주택 정책으로 이미 1개소(215호)가 착공됐으며 모아주택은 사업시행인가와 동시에 관리처분인가하고 있어, 조합설립 인가 이후 단계에 있는 138구역(2.4만호)까지 포함하면 6년안에 13만호 착공이 충분하다.

서울시는 또 서울의 비아파트 시장이 정상화될 때까지 신축매입임대를 무제한 공급하겠다는 정부 정책에 맞춰 SH를 통해 신축매입을 확대하고 이를 신혼부부에게 더 많이 공급할 수 있도록 한다.

2024년 서울시 기존주택 매입 계획물량은 총 3,951호이며 이중 신축매입 목표 물량은 712호(청년 500호, 신혼부부 212호)다. 향후 신축매입을 확대하되 합리적인 매입가격 산정과 철저한 품질점검 등을 통해 고품질의 신축매입주택을 확보할 계획이다. 

이와 더불어 서울시는 기존에 지어져 현재 기준 용적률을 초과한 비(非)아파트 건축물은 서울시 도시계획조례 개정을 통해 법적 용적률 범위 내에서 기존 용적률을 한시적(2년)으로 완화하는 인센티브 제공을 통해 비(非)아파트시장 활성화를 이끈다.

또한 서울시 휴먼타운 2.0 사업을 통해 뉴:빌리지 사업 추진과 연계해 노후 저층 주거지를 정비해 주택 공급을 할 예정이다.

오세훈 서울시장은 “미래세대를 위한 자연환경 보존과 공간 확보라는 개발제한구역 지정 취지와 기본 원칙에는 변함이 없으나 저출생으로 인한 인구소멸의 위기를 직면하고 있는 상황에서 미래세대를 위한 주택 공급을 위해 개발제한구역 일부 해제하는 것은 필요한 조치”라며 “서울의 부동산 가격 하향 안정화는 흔들림 없는 서울시의 목표다. 시장 안정화를 위해 중앙정부와 협력해 충분하고 안정적인 주택공급에 최선을 다할 것”이라고 했다.