지분 쪼개기 투기에 모아타운 공모 조기 종료... 주민제안 방식으로 전환
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재개발이 어려운 노후 저층 주거지를 하나로 묶어 정비사업을 추진했던 소규모정비사업인 ‘모아타운’ 사업이 오는 7월 말까지 자치구 공모를 종료하고 앞으로 주민 제안 방식으로 전환해 사업을 이어간다.
시는 모아주택‧모아타운 사업의 관심이 높아지고 사업추진 움직임이 활발해지면서 모아타운을 둘러싼 주민 갈등 및 기획부동산 투기사례가 발생함에 따라 구체적인 실행계획과 지원방안이 담긴 <모아주택‧모아타운 갈등방지 세부 실행계획>을 마련해 추진한다고 밝혔다.
이는 시가 지난 3월 발표한 모아주택‧모아타운 갈등 방지대책 후속조치로 ▴자치구 공모 조기 종료 ▴원주민 보호를 위한 주민제안 동의기준 강화 ▴갈등 코디네이터 파견ㆍ갈등 모니터링 강화 ▴세입자 갈등조정 협의체 운영기준 마련 ▴기획부동산 투기거래 사도 구역 제외 ▴분기별 사도 투기 현황 모니터링 및 법령 위반사항 조치 등을 담고 있다. 이번 계획은 19일부터 즉시 적용된다.
우선 서울시는 모아타운 자치구 공모를 올해 7월 31일 조기 종료한다. 당초 2022년 3월부터 2025년 6월까지 시행 예정이었으나 현재까지 97곳이 모아타운 대상지로 선정돼 목표로 한 100곳이 충분히 가능해졌고 공모신청 시 30%의 낮은 동의율이 주민 갈등의 주요 요인으로 작용한다는 조사 결과에 따라 조기 종료하기로 했다.
모아타운은 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 ‘소규모주택정비 관리지역’으로 법령상 동의율 기준은 없으나 시는 관리계획 수립권자인 자치구에 서울시 예산을 지원하기 위해 내부 방침으로 운영 중인 사항으로 주민동의요건(각 시행예정구역별 토지등소유자의 30% 동의) 및 주민설명회 의무화 등 2023년 공모기준을 강화한 바 있다.
다만 현재까지 공모 준비 상황 등을 고려해 올해 7월 31일까지 자치구로 접수된 것만 인정되며 기존 선정위원회 심의 안건으로 상정되어 보류된 대상지는 요청시 대상지 적정 여부 심의를 통해 대상지로 추가로 선정할 예정이다. 이후 자치구 공모를 준비 중이었던 지역은 주민제안 방식으로 전환해 주민이 직접 모아타운 관리계획 수립을 추진할 수 있도록 한다.
또한 원주민의 참여율을 높이고 투기세력 주도 추진 차단을 위해 모아타운 주민제안 동의 요건 강화 및 검토기준을 새롭게 마련했다. 관리계획 수립 전 계획범위에 대한 전문가 자문 동의율 기준을 토지등소유자 수의 50%이상 동의에서 주민제안 조례 기준인 토지등소유자 60% 및 토지면적 1/2 이상으로 일원화하고 주택 등 분양받은 권리산정기준일을 시 자문요청 접수일 또는 구 접수일(주민요청시)로 앞당겨 지정할 예정이다.
자치구 공모의 경우 지난 3월 갈등방지대책을 통해 권리산정기준일을 시 접수일 또는 구접수일로 앞당겨 지정한다고 대책을 발표한 바 있다.
모아타운 주민제안 적정범위 자문시 세부 검토 기준을 마련해 부적합하다고 판단되는 지역은 추진을 불허할 예정이다. 구체적인 검토 기준은 ▴동의자 중 노후ㆍ불량 건축물 소유자의 동의가 2/3 미만 ▴2022년 이후 매입한 건축물 소유자 동의율이 30% 이상 ▴반대 동의율이 토지등소유자의 25% 또는 토지면적 1/3 이상 ▴부동산 이상거래 등으로 투기세력 유입이 있다고 판단되는 경우로 해당 기준 어느 하나에 해당할 때 주민제안을 불허할 예정이다.
이를 통해 다수의 외지인이 신축 다세대 건축물 등을 매수 후 모아타운 관리계획 수립을 추진하여 원주민과 갈등을 초래하는 문제가 해소될 것으로 보고 있다.
한편 지난 3월 적발된 모아타운 내 사도 지분쪼개기 투기행위에 대해서 전수 조사한 결과 모아타운 9곳 14개 필지가 대상지 선정 후 기획부동산 거래를 통해 지분 쪼개기가 이루어진 것으로 조사됐다.
기획부동산에 의해 1차로 지분거래가 이루어진 297건을 정밀 전수조사했으며 계약일, 거래금액 등 허위신고 행위에 대해 과태료를 부과하고 특수관계인 간 편법 증여, 차입금 거래 등 세금 탈루로 추정되는 건은 국세청에 통보 조치했다. 또한, 사도 지분거래를 중개하면서 공인중개사법을 위반한 중개업소 4곳에 대해서는 수사 의뢰했다.
이처럼 기획부동산이 모아타운을 빌미로 사도를 매수하여 단기간에 다수인에게 지분공유 형태로 매도한 비정상적인 투기행위를 차단하고 이에 현혹당해 매수한 투기 세력에 대해서도 개발이익이 실현되지 못하도록 빈틈없는 대책을 마련했다.
첫째 모아타운 대상지 선정 또는 주민제안 시 사도에 대해 부동산실거래내역을 조사ㆍ분석하여 기획부동산을 통한 사도 지분쪼개기가 적발되는 경우 우선적으로 선정에서 제외할 예정이다.
둘째 모아타운 관리계획 수립지역 중 기획부동산을 통한 사도 지분 쪼개기가 적발되는 필지는 모아주택 사업시행구역에서 제외하여 현금청산 등에 따른 개발이익이 발생되지 않도록 기존 도로로 남길 예정이다.
모아주택은 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 ‘가로주택정비사업 등’으로 정비구역을 전면철거후 개발하는 재개발 방식과는 달리 기존 도로 체계를 유지하며 사업시행구역을 설정하는 사업 특성상 기존 도로로 유지토록 구역설정이 가능하다.
셋째 모아타운 내 사도 지분공유 투기행위에 대해 분기별로 전수조사하여 부정당한 거래 등 관련 법령 위반 시 예외없이 강력히 처벌할 계획이다.
재개발은 정비구역이 지정될 경우 사업시행구역으로 확정되는 반면에 모아타운은 관리계획 수립 이후 사업가능구역별로 조합설립인가가 되어야 사업시행구역으로 확정되므로 조합설립 전까지는 사업시행 여부가 불투명하므로 모아타운을 미끼로 투자를 권유하는 사도를 매입하는 경우 투자손실의 우려가 있으므로 각별한 주의가 필요하다고 밝혔다.
이번 갈등방지 대책은 안내일인 19일 이후 즉시 적용된다. 다만 권리산정기준일의 경우 기 고시된 대상지는 제외하고 향후 모아타운 주민제안 상정안건부터 적용될 예정이다.
아울러 서울시는 12일 제5차 모아타운 대상지 선정위원회를 개최해 공모 신청한 10곳 중 관악구 난곡동, 광진구 자양1동, 강북구 수유동 3곳을 모아타운 대상지로 선정했다.
주민갈등 및 사업실현성 여부, 지역여건 등을 고려해 동작구 상도4동은 미선정하고 광진구 자양4동은 재검토, 강서구 화곡본동 5개소는 조건부 보류했다.
이번에 선정된 3곳은 모아타운 대상지 내 노후한 단독주택ㆍ다가구주택이 밀집돼 기반시설이 열악하나 사업추진을 위한 동의율이 50% 내외로 사업추진을 위한 주민동의율이 높은 지역이다.
관악구 난곡동 일대(면적 41,935㎡)는 관리계획 수립시, 목골산 지형 고저차와 문화재를 고려한 경관계획을 수립하고 진입도로를 우선 고려한 교통계획이 수립될 수 있도록 조건을 부여했다.
광진구 자양1동 일대(면적 73,362㎡)는 관리계획 수립시, 대상지 내부로 진입하는 교통계획이 우선 고려될 수 있도록 조건을 부여했다.
강북구 수유동 일대(면적 86,362㎡)는 대상지 내 사업가능구역 간 종합적인 정비를 유도하는 가이드라인을 포함토록 조건을 부여했다.
이 외 7곳은 지역여건 고려시 모아주택 추진 부적정하거나 사업실현성 미비 등으로 사유로 미선정 또는 보류하게 됐다.
동작구 상도4동 일대(면적 82,714㎡)는 기존 가로현황이 부정형하여 사업가능구역을 나누기 어려운 지역으로 단일구역으로 통합적 정비가 필요하다고 판단되어 미선정했다.
광진구 자양4동 12-10 일대(면적 75,608㎡)는 주민이 희망하는 지역 위주로 사업실행가능한 구역계의 적정성이 재검토될 수 있도록 했다.
강서구 화곡본동 일대 5개소는(면적계 394,500㎡)는 연접한 모아타운 대상지가 집단적으로 추진되는 지역으로 필요성은 인정되나 향후 밀도가 높아질 것을 고려하여 구체적인 진입도로 확보방안 등을 제시하고 모아타운별 구역계 적정성, 단계별 추진방안 등 선행 검토가 필요하다고 판단되어 조건부 보류했다.
서울시는 지분 쪼개기 등 투기 수요를 원천 차단하기 위해 이번 5차 대상지 선정위원회 대상지에 대해 시 접수일 또는 구 접수일을 기준으로 권리산정기준일을 지정‧고시했다.
한병용 서울시 주택실장은 “그동안 모아주택과 모아타운 많은 관심 호응 속에서 활발히 추진되고 있으나 일부 투기 세력이 유입되어 주민갈등을 초래하는 사례가 발생하고 있다”며 “모아타운이 투기의 온상이 되지 않도록 강력히 대응해 모아주택·모아타운 정책이 원활히 진행될 수 있도록 지원을 강화할 계획”이라고 말했다.
