김포도시관리공사, 사우북변지구 개발 손 뗀다

세대수 감소, 분양가 상한제 적용, 보상가 급등, 중학교 신설에 발목

80억 수익에서 210억 원 손해로 반전... “손실 더욱 커질 것” 분석도

100% 민간사업으로 변경 추진...투자심의 안되면 사업 중단될 수도 

김포도시관리공사가 사우북변지구 도시개발사업에서 손을 뗀다.

용역 결과 사업성이 악화 돼 계속 참여가 힘든 상황이어서 민간사업자 100%로 사업시행자를 변경한다는 것이다. 공사는 지난달 시의회에 이 같은 내용을 보고했다.

사우북변지구는 사우동 188-2번지 일원 19,469㎡ 부지에 558세대의 공동주택을 공급하는 도시개발사업이다.

특수목적법인(SPC) 방식으로 김포도시관리공사가 50.1%, 디엘건설(34.9%), 대림(10%), 교보증권(5%) 등 민간이 49.9%의 지분을 가지고 있다.

이 사업은 2018년 11월 사우연립주택 등 민간의 사업제안서가 접수됐으며 2019년 12월 사업협약을 체결하고 2020년 7월 시의회에서 신규사업 출자동의가 의결됐다.

하지만 2022년 1월부터 7월까지 사업성 재검토 및 대안마련 용역을 진행한 결과 2021년 7월 재정비촉진계획 변경 당시 80억 원이던 수익이 오히려 약 210억 원 손해로 나타났고 대내외 여건 변화에 따라 손실이 더욱 커질 것으로 분석됐다.

공사는 용역 결과에 따라 사업시행자를 민간으로 변경하는 결정을 내리고 지난해 9월 공식적으로 이를 김포시에 알렸다.

용역 결과 B/C(비용편익분석), IRR(내부수익률), NP(순현재가치) 모두 경제적 타당성이 없는 것으로 나타났다. 

공사는 부동산 매매가격과 주택거래가 보합세로 전망하면서도 낙후된 구도심 개발과 민원 해소를 위해 사업은 계속 추진돼야 한다는 입장이다.

분양가 상한제 적용을 받지 않는 도시개발사업으로 사업성을 높이기 위해 시행자를 100% 민간으로 변경해 추진하도록 한다는 것이다.

다만 공사는 사업시행자 지정 전 토지확보 및 소유자의 동의가 필요하다고 밝혔다.

공사가 밝힌 사업성 악화 이유는 문화재 현상변경 불허로 인한 세대수 감소(-24세대), 주택법 개정으로 공공SPC 사업 추진 시 분양가 상한제 적용, 우정청 예상지가 초과상승, 중학교 신설 등 인허가 조건의 비용 반영 등이다. 

사업 중단 시 북변5구역 도로(중로3-3, 30m)와 돌문로(중로1-4, 20m) 사이의 도시계획도로 연결 중단에 따른 교통체증, 사우연립 민원 발생, 문화재보호구역 및 KT보상, 우체국 기부대양여 요구 등으로 새로운 사업자가 나서기 힘들고 출자금 회수도 어려워 현재의 민간사업자에게 지분을 넘기고 사업을 계속 추진하는 것이 타당하다는 것이다. 

다만 공사가 빠지면서 인허가에 문제가 생기고 민간사업자 측의 투자심의가 통과되지 않으면 사업추진과 출자금 회수도 불가능할 전망이다. 

공사는 이사회 의결을 거쳐 이달 중 각 주주사의 투자심의 의사결정, 지분 양수도 관련 SPC 이사회 의결 및 계약서 체결 뒤 5월경 출자금 회수와 사업시행자 지정을 신청할 예정이다.

한편 김포에서는 김포한강시네폴리스, 풍무역세권 등 12개의 도시개발사업과 30여 개의 크고 작은 지구단위계획이 진행 중이다.

하지만 금리인상과 부동산시장 급랭으로 대부분 분양 시기를 미루고 프로젝트 파이낸싱(PF)으로 확보한 자금도 이자 납부에만 사용하는 등 최대한 버티기에 들어간 상태다.

한 개발업체 관계자는 “금리가 엄청나게 올랐다. 지금은 보상보다는 일단 이자를 내며 버티는 게 오히려 남는 거”라며 “분양 시점은 올 연말이나 되어야 알 수 있을 것”이라고 말했다.